新聞摘要
- 高力國際董事總經(jīng)理劉學龍根據(jù)調(diào)查資料統(tǒng)計指出，商辦市場需求的物件有限，供給緊縮的狀態(tài)持續(xù)中
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】高力國際2019年7月4日舉行「2019第二季土地與投資市場」說明記者會，高力國際董事總經(jīng)理劉學龍根據(jù)調(diào)查資料統(tǒng)計指出，辦公樓租賃需求持續(xù)強勁，尤其是由頂級辦公樓主導整個租賃市場，北市除民生敦北、西區(qū)之外，主要商圈辦公樓空置率均在5％內(nèi)，其中信義區(qū)空置率更不到4％，來到史上新低紀錄。此外，上半年辦公樓租金平均漲幅約1.5％，已經(jīng)超越2018年全年租金漲幅。
根據(jù)高力國際調(diào)查，觀察各級辦公樓空置率變化，以頂級辦公樓的去化最為快速，2018年第二季頂級辦公樓空置率還維持在2成以上，不過，僅一年時間，空置率不但收斂至1成內(nèi)，甚至僅有5.93％，因此，商辦租賃市場其實是由頂級商辦在主導。
至於，AB級、B級辦公樓近1年空置率也均呈現(xiàn)收斂狀態(tài)，反觀A及辦公樓空置率不降反升，2018年第2季空置率僅3.32％，但至2019年第2季，空置率反而擴大至4.59％。
若以商圈區(qū)分，除民生敦化商圈空置率7.96％、西區(qū)約5.17％等空置率超過5％外，其餘敦南、信義區(qū)、南京松江、南京東路四、五段，以及仁愛新生等商圈辦公樓空置率均在5％內(nèi)。
高力國際指出，第二季辦公樓每月每坪平均租金約1890元，相較上季單價增加18元，上漲幅度約1.2％，總計上半年租金漲幅為1.5％，相較2018年全年租金幅度1.47％，已經(jīng)超越2018年全年租金漲幅。若進一步分析各級辦公樓租金漲幅，其中以頂級辦公樓表現(xiàn)最佳，第二季租金上漲2.3％，頂級辦公樓平均租金已經(jīng)超過3100元。
此外，2019年並沒有新辦公樓進入供給端，反而還因為都更效應，有近9千坪、約8852坪的辦公樓退出供給端，因此，預估2019年整體辦公樓空置率可能會低於3％，至於，2020年則有新星興業(yè)仁愛、中壽臺北學苑，以及遠雄大巨蛋等近3.7萬坪新增供給可能加入供給端，2021年則預計有全球人壽希望廣場、富邦長春段以及國壽松江路等近1.6萬坪新增供給加入市場。
至於，整體辦公樓後市表現(xiàn)，高力國際認為，綜觀臺北市各主要商圈，2019年幾乎沒有任何新增供給，儘管2020與2021年等兩年合計將會有5.2萬坪的新增供給，但有2/3皆為業(yè)主自用，可供應市場需求的物件更為有限，供給緊縮的狀態(tài)持續(xù)中。
辦公樓淨去化量表現(xiàn)部分，在2017年去化4.1萬坪，以及及2018年去化6.1萬坪等連續(xù)兩年不錯表現(xiàn)下，預計全年度淨去化量應可達5萬坪。至於，臺北市過往十多年來租金的變化都只在1％左右，如今由於市場供不應求的狀況，2019年業(yè)主調(diào)漲租金的企圖心亦趨明顯。未來如何順利的說服承租人接受租金調(diào)漲且不傷害雙方關係將是比較大的挑戰(zhàn)。
根據(jù)高力國際調(diào)查，觀察各級辦公樓空置率變化，以頂級辦公樓的去化最為快速，2018年第二季頂級辦公樓空置率還維持在2成以上，不過，僅一年時間，空置率不但收斂至1成內(nèi)，甚至僅有5.93％，因此，商辦租賃市場其實是由頂級商辦在主導。
至於，AB級、B級辦公樓近1年空置率也均呈現(xiàn)收斂狀態(tài)，反觀A及辦公樓空置率不降反升，2018年第2季空置率僅3.32％，但至2019年第2季，空置率反而擴大至4.59％。
若以商圈區(qū)分，除民生敦化商圈空置率7.96％、西區(qū)約5.17％等空置率超過5％外，其餘敦南、信義區(qū)、南京松江、南京東路四、五段，以及仁愛新生等商圈辦公樓空置率均在5％內(nèi)。
高力國際指出，第二季辦公樓每月每坪平均租金約1890元，相較上季單價增加18元，上漲幅度約1.2％，總計上半年租金漲幅為1.5％，相較2018年全年租金幅度1.47％，已經(jīng)超越2018年全年租金漲幅。若進一步分析各級辦公樓租金漲幅，其中以頂級辦公樓表現(xiàn)最佳，第二季租金上漲2.3％，頂級辦公樓平均租金已經(jīng)超過3100元。
此外，2019年並沒有新辦公樓進入供給端，反而還因為都更效應，有近9千坪、約8852坪的辦公樓退出供給端，因此，預估2019年整體辦公樓空置率可能會低於3％，至於，2020年則有新星興業(yè)仁愛、中壽臺北學苑，以及遠雄大巨蛋等近3.7萬坪新增供給可能加入供給端，2021年則預計有全球人壽希望廣場、富邦長春段以及國壽松江路等近1.6萬坪新增供給加入市場。
至於，整體辦公樓後市表現(xiàn)，高力國際認為，綜觀臺北市各主要商圈，2019年幾乎沒有任何新增供給，儘管2020與2021年等兩年合計將會有5.2萬坪的新增供給，但有2/3皆為業(yè)主自用，可供應市場需求的物件更為有限，供給緊縮的狀態(tài)持續(xù)中。
辦公樓淨去化量表現(xiàn)部分，在2017年去化4.1萬坪，以及及2018年去化6.1萬坪等連續(xù)兩年不錯表現(xiàn)下，預計全年度淨去化量應可達5萬坪。至於，臺北市過往十多年來租金的變化都只在1％左右，如今由於市場供不應求的狀況，2019年業(yè)主調(diào)漲租金的企圖心亦趨明顯。未來如何順利的說服承租人接受租金調(diào)漲且不傷害雙方關係將是比較大的挑戰(zhàn)。
